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市民普遍房贷压力增一成
来源:  作者:本站
 昨起,央行年内第4次加息,其中贷款基准利率上调0.18%,五年期以上贷款利率由现行的7.38%提高到7.56%。加息渠道中,虽然每次幅度都不大,但屡次叠加仍使得贷款成本出现明显上升,据测算,自今年以来,5年期以上房贷户还贷压力已累计增长近10%。  市场普遍认为,虽然此次加息针对的是整体经济过热,但对一般房贷户也形成了一定冲击。  记者了解,目前,对于购买第一套住房的贷款者,银行基本上都会按照基准利率的下限即基准利率85%贷给客户。据计算,对于贷款30万20年期,如果执行这样的优惠利率,按等额本息还款法,与四次加息前相比,每月将多还106.44元,共计多支付利息25546元左右。  深发展零售银行部有关人士表示,在多次加息之后,人们对加息已经有了比较好的抗压性。但因利率频繁上调,表明利率再度上调的机率非常大,从而会让消费者产生对后期的成本明显增加一个预期。  更直接的影响是,加息后,房贷利率升高,贷款购房者负担加重,而市场层面的投资回报率的增长很难赶上不断上涨的房贷利率,所以用贷款来投资房产已经不太适合。  据招行、中行等发布的研究报告显示,至明年年底预计还有多次加息。而在这种背景下,定息房贷规避利率上调风险的优点将得到更大体现。目前,沪上拥有定息房贷业务的银行将对利率水平进行调整,未来,上海各家银行在固定利率与浮动利率、固定利率与固定利率之间,或将呈现更明显的优劣竞争差异化趋势。  理财人士建议,在加息背景下,“房贷族”应更关注银行提供的创新型房贷产品,如气球贷、双周供及“边还贷、边孳息”等具有理财功能的还贷方式,弥补房贷利息支出。  加息·影响  ■银行加息首先会提高开发商对银行的还款压力,同时,由于市场上部分追求稳定收益的投资者,会减少投资、并把资金转存至银行,将进一步提高开发商的资金成本。  ■如同股市资金对储蓄的分流效应一样,浮动收益类理财产品的收益率诱人,有的还上不封顶,受到风险偏好较强的投资者青睐。  房产业集中化或加速  仅时隔1月,央行就启动了年内第四次加息,这是两次加息间隔最短的一次。  可能促进房价上涨?  加息将提高开发商的资金成本,使得资金周转速度放缓。开发商的资金主要来自两个方面,一方面来自于银行贷款,一方面来自于业主的预付款。  银行加息首先会提高开发商对银行的还款压力,同时,由于市场上部分追求稳定收益的投资者,会减少投资、并把资金转存至银行,将进一步提高开发商的资金成本。薛建雄认为,在资金压力增加的背景下,部分开发商或将加速推盘。  沪上知名房产专家蔡为民则认为,对开发商而言,加息只能说是影响轻微。一方面,实力房地产商对自身融资手段有一定的预期,另外,加息提高的是银行贷款的利率。但是,对于现在的实力开发商而言,融资主要依靠的不是银行贷款,而是依靠股票、发行企业债券、以及寻求房地产信托机构等手段,这些方式相对而言,受加息影响不明显。  蔡为民同时指出,频繁加息可能加速提高房地产行业集中度,有可能促进房地产市场的价格上涨。  中原地产研究咨询部研究经理马冀则认为,政府采取的加息政策,短时间内貌似温和,长时间必定会量变引起质变,对于控制房价或许有所裨益。  对购房者实际影响不大?  在谈到购房者会否因为频频加息而推迟买房计划时,蔡为民认为,当今房价升幅远高于加息的增幅,加上每次加息的幅度不大,月供的增幅也不大,购房者不会因为加息而推迟买房计划。  薛建雄认为,对房贷者来说,本次央行加息必然会继续加重其压力,但因为加息幅度较少,因此心理上的影响将大于实质性影响。  相比理财品储蓄仍吃亏  4次加息及本月中旬利息税的下调,使得加息后的税后存款收益显著增加。但与理财产品相比,储蓄仍是相对吃亏的理财手段。  据了解,今年以来浮动收益类理财产品的销售量猛增。上半年,沪上银行售出非保本理财产品137.45亿元,已大大超过去年全年67.17亿元的水平。某股份制银行个贷部人士称,存款收益依然被通胀“吞噬”,促使投资者寻求更高收益的理财产品。如同股市资金对储蓄的分流效应一样,浮动收益类理财产品的收益率诱人,有的还上不封顶,受到风险偏好较强的投资者青睐。  虽然次贷危机带来海外股市震荡,但不少银行仍看好挂钩海外股票的理财产品。建行最新推出一款结构性产品,挂钩在港上市的首都机场、香港中旅、中国财险、中国移动、中国石油。该产品人民币投资的收益最高不封顶,若提前终止则可享受12%的年化收益率。建行人士称,上述挂钩股票均有回归A股概念,历史数据显示,港股在成功回归A股市场前后均有大幅上涨。  据介绍,目前市场上收益较稳定的信托类理财产品,1年期产品的收益率约为4.4%左右,高于1年期储蓄定存的税后收益。业内人士称,加息后推出的理财产品,其收益还有可能“水涨船高”。此外,工行等推出比较频繁的“打新股”产品,年化收益率在8%至11%间,可作为防通胀的较好理财载体。  理财工具趋于多样化,基金定投的收益,也是储蓄不可能追上的。工行相关理财专家称,倘若每月定投1000元,以平均投资回报率15%来算,坚持20年以后便能获取150万元的财富。据悉,工行联合了15家基金公司开展第三期定投优惠活动,在9月30日以前还提供申购费率八折优惠。  加息·应对  理财品选择免税更适合  ■目前国内理财市场上,教育储蓄存款、国债、开放式基金、人民币理财、外币理财、信托、保险等7大类属于不用纳税的理财产品  理财产品是否要纳税,对其投资收益有很大影响。记者了解到,目前国内理财市场上,教育储蓄存款、国债、开放式基金、人民币理财、外币理财、信托、保险等7大类属于不用纳税的理财产品,在这“七种武器”中挑选,您的收益也许会更有保障。  1.教育储蓄存款  居民的储蓄意愿或将因加息预期而加强,而在所有储蓄存款中,只有教育储蓄存款是免征利息税的,因此在国家未对存款利息下调之前,这类存款收益相对较高。另外,教育储蓄存款比一般存款还能作为零存整取储蓄,享受整存整取的利率。综合免税和利率优惠两项实惠,教育储蓄存款的收益仍然是当下普通储蓄存款一倍左右。  2.国债  债券由于其收益稳定、风险小、往往为保守理财者所热衷,但在加息背景下,国债收益与银行存款利息之间的差异已经缩小。由于其享受免税政策,从长期来看,个人投资国债还是教为合算。  3.人民币及外币理财  和其他理财产品甚至储蓄相比,人民币和外币的最大优势是银行掌握了只有银行才能进入的投资领域,确保可以获得较高收益,且回避很多市场风险,但是流动性不佳。  4.开放式基金  随着股市长期走牛的预期,基金也变得更加火爆,开放式基金高达100%的投资收益,让所有想赚钱的人都成了“基民”。因此在现下银行利率尽管在提高,依然无法阻挡储蓄分流的趋势。  5.信托  信托是由信托公司发行的金融产品,它是委托人基于对受托人的信任,将其财产委托权给受托人,由受托人按照委托人的意愿,以自己的名义,为受益人的利益或特定目的进行的财产管理行为。目前国家对信托收益暂不收个人所得税,是一种不错的理财产品。  6.保险  股市的牛气催生了保险市场上投连险的热卖,按照我国现行法律的规定,任何保险金都是免税的,即领取保险金和理赔金是不用缴纳个人所得税。为此,在购买了充足的保险保障后,可以将不着急需要,且没有更好的投资去处的资金购买投资型保险,来获得稳定收益。
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